ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, SUBARRIENDO, CESIÓN, RENOVACIÓN Y DESAHUCIO. EN DERECHO COMERCIAL COLOMBIANO.
| El presente escrito tiene su origen en la cátedra de «COMERCIAL», dictada por la Dra. Amparo Quintero, en el periodo julio – diciembre de 2022. En la Unidad Central del Valle del Cauca. (UCEVA). Colombia. Sirve como guía metodológica para comprender con mayor precisión los conceptos y temáticas que se dictan en dicho curso. El escrito es el resultado de los apuntes tomados en clase y los ejemplos dados por la docente. |  |
SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ARTÍCULO 523 del C.Co. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS
ARTÍCULO 524. C.Co. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes. Es decir, que cuando usted dice que no se puede subarrendar estamos hablando de una cláusula ineficaz, no produce ningún efecto. Que el arrendador se enojó, pues se tiene que volver a contentar, no hay nada más qué hacer. Hay normas que son imperativas y normas que son supletivas. Por ejemplo, las normas penales o las normas procesales que son de orden público son imperativas, solo lo que la ley le permita. A la empresa la protege la Constitución.
Ejemplo1: ¿Qué pasa si yo tengo un negocio o un establecimiento de comercio de venta de repuestos para carros y lo tengo ubicado en la 30 en Tuluá Y resulta que Fabio es el dueño del local y le da por decirme que me vaya? Usted no se tiene que ir, así tan facilito no la saca, ¿Por qué? Si él me alquila a mí una casa, yo
tranquilamente puedo buscar en otro sector una casa, pero yo buscar un sector para vender determinados artículos no es fácil, no es lo mismo vender repuestos en la 30 que vender en el Sajonia. Entonces lo que hace la Constitución es proteger la empresa porque esta genera empleo, lo cual ayuda a la economía local y nacional.
Ejemplo 2:. Yo tengo el almacén “Rosadito” y le digo a Daniela vque ya estoy aburrida con él y que voy a cerrar el negocio y me voy a llevar los productos para la casa. Daniela me dice que por qué no le cedo el contrato de arrendamiento porque el local es muy bueno y está muy bien ubicado. NO lo puedo hacer, únicamente se podría porque el arrendador autorice, que me diga que no hay problema, pero yo no lo puedo hacer si no es consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio.
Yo soy la propietaria del local, Amparo le vende a Daniela el establecimiento de comercio, ¿debe continuar siendo almacén Rosarito o ella le puede poner su marca? Si debe continuar con él, ya que ella compró el almacén es porque ella lo quiere llamar igual. Sino ya estaríamos hablando de otro contrato de arrendamiento ya que se trata de un nombre diferente y no sería lo mismo.
DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
ARTÍCULO 518. C.Co. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el
arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Ejemplo. Si Alex me alquila un local comercial y yo cumplo dos (2) años allí con el mismo almacén, en este caso “Rosadito” y cumplo con mis obligaciones, como el pago del arrendamiento; a mí el contrato se me renueva automáticamente por el tiempo estipulado en el mismo. Entonces Alex no me puede decir “Laura, por favor el 30 de octubre me puede entregar el local”, qué pena yo adquirí un derecho que llaman los tratadistas PROPIEDAD COMERCIAL. ¿Cuándo adquiero esa propiedad comercial? Cuando cumplo con los 3 requisitos enunciados anteriormente. ¿Aquí qué puede hacer Alex? Alex me puede pedir el local porque él se va a ir a vivir allí, no la familia sino él; o porque él vaya a colocar allí un establecimiento de comercio, solo si la actividad económica es sustancialmente diferente.
DESAHUCIO AL ARRENDATARIO
Artículo 520 C.Co. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
en consecuencia con lo anterior, se debe anunciar el desahucio con 6 meses de anticipación, aah es que en el contrato dice 3 meses, no es válido. Recordemos que del artículo 518 al 523 son normas imperativas.
Ejemplo. Si el edificio está amenazando ruina, Alexander me dice Laura usted se tiene que ir porque voy a demoler, o voy a hacer unos arreglos que son de tal magnitud que puede causarle daño a la mercancía o daño a su salud. Pero OJO, si él construye locales comerciales, el día que finalice la construcción me deme llamar a mí y decirme Laura, ¿cuál quiere? Ah… que hizo unos locales muy lujosos y cuestan mucho dinero, usted me da la opción de escoger y si yo veo que me dice un precio muy alto para que me vaya, entonces
nombro un perito que determine si vale o no vale esa suma y ya yo determino si me quedo o
no me quedo.
IMPORTANTE: Yo tengo una carnicería, pero como arrendataria soy quien desea irse, ya sea porque conseguí otro local… el arrendador está en su derecho de poner otra carnicería si así lo desea porque fui yo quien desalojó el local por voluntad propia. Aquí se trata del
derecho al trabajo.
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BIBLIOGRAFÍA
Apuntes tomados de clase de la Dra. Amparo Quintero, Tuluá, Valle del Cauca, Julio – Diciembre de 2022.
Código de Comercio Colombiano. UniAcademia LEYER. Hildebrando leal Pérez. 2022.